الضريبة العقارية فى مصر (العوايد)

ماهى العقارات الخاضعة للضريبة ؟ 

تفرض الضريبة على كافة العقارات الموجودة على أرض مصر وتشمل المبانى سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك وسواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير اتمام وتشمل أيضا الأراضى الفضاء المستغلة كالجراجات وكذلك العوامات والشاليهات والتركيبات على الأسطح مثل أبراج المحمول.

من المسئول عن الضريبة المالك أم المستأجر ؟ 

المالك أو من له حق الانتفاع أو الاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة ومعنى ذلك أن المستأجر ليس مكلف بالضريبة ولكنه مسئول عنها بالتضامن فى حدود قيمة الإيجار وذلك بعد رفض المالك سداد الضريبة.

كيف يتم احتساب الضريبة ؟ 

يتم احتسابها عن طريق تحديد قيمة سوقية للمبنى من خلال لجان الحصر والتقدير ثم يتم ضرب القيمة السوقية *60% ليصل للقيمة الرأسمالية ثم يتم ضرب القيمة الرأسمالية *3% ثم يتم خصم 30% من ناتج القيمة ثم يعفى 24000 جنيه كحد اعفاء( لوحدة واحدة )والباقى يضرب فى 10% وبذلك تكون تلك هى قيمة الضريبة وتسدد على قسطين خلال العام يناير ونهاية يونيو. ونفترض أن القيمة السوقية لشقة 2000000 جنيه تحسب كالتالى ( 2000000* 60% = 1200000 ألف * 3% = 36000 جنيه وهى القيمة الايجارية ثم يخصم 30% 10800 ويكون صافى الوعاء 25200 جنيه ثم يخصم حد الاعفاء 24000 جنيه ويكون الوعاء النهائى 1200 جنية يضرب فى سعر الضريبة 10% وتكون الضريبة 120 جنيها.

فى حال امتلاك أكثر من عقار كيف تتم المحاسبة؟ 

يعفى وحدة واحدة فقط للأسرة وفى حدود قيمة سوقية 2 مليون جنيه ويحاسب على باقى الوحدات كل وحدة على حدة كالبند (3) ولا يستفيد من إعفاء 24000 جنيه مرة أخرى. 

ماذا عن مالك المحلات ؟ 

يحاسب بنفس الطريقة بالبند (3) مع تغير نسبة الخصم من 30% إلى 32% وكذلك إعفاء 1200 جنيه من الوعاء لكل محل أو وحدة تجارية مؤجرة.

ماذا عن العقارات المؤجرة إيجارات قديمة طبقا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 وهى العقارات التى تمثل قيمتها بضعة ملايين والقيمة الايجارية 10 جنيهات مثلا ؟

 لا تخضع تلك العقارات إلا عند انقضاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لأسباب قانونية.

هل تستند مصلحة الضرائب للإيجارات الجديدة كوعاء للقيمة الايجارية لاحتساب الضريبة فى حالة ايجار شقق ايجار جديد؟

هناك اختلاف كبير القيمتين حيث أن الإيجارات الجديدة يحكمها القانون 4 لسنة 1996 وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى مثل ( العقد شريعة المتعاقدين ) من حيث القيمة الإيجارية المتفق عليها فى العقد بين المالك والمستأجر ومدة العقد وكلها تكون رضائية.

أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة بالقانون واللائحة التنفيذية التى قد تقدر بقيمة أقل من القيمة الإيجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر؛ فهى قيمة إيجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيدا لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.

كيف يتم مخاطبة الممول بالضريبة؟

 يتم اخطار الممول بالنموذج رقم (3) متضمن القيمة الإيجارية والضريبة السنوية ويتم الطعن عليه خلال 60 يوم من تاريخ الاستلام على نموذج (4).

ماذا بعد الطعن عليه ؟

يتم تحديد جلسة لتقديم الدفاع وتصدر لجان الطعن قرارها ويجوز الطعن على قرار لجان الطعن امام القضاء خلال 60 يوم من تاريخ استلام القرار.

ما هو الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية ؟ 

الضريبة العقارية هى ضريبة مفروضة طبقا لاحكام القانون 196 لسنة 2008 كما تناولنها سلفا اما ضريبة التصرفات العقارية هى ضريبة تمثل نسبة 2.5% من قيمة بيع العقار طبقا لحكم المادة 42 من قانون ضريبة الدخل رقم 91 لسنة 2005.

ما هو الفرق بين التقدير الخمسى وتقدير الضريبة ؟

التقدير الخمسى هو تقدير القيمة السوقية للعقار ويتم كل 5 سنوات بمعرفة لجان الحصر والتقدير وتستخدم القيمة السوقية فى تقدير القيمة الايجارية السنوية وتظل ثابته لمدة 5 سنوات وتقدر بعد ذلك بما بحد اقصى فى الزيادة عن اخر تقدير ب 30% للسكنى 45 % لغير السكنى.

هل هناك اقرار ضريبى ؟

هناك إقرار ضريبى يلتزم كل مكلف بالضريبة بتقديمه لمأمورية الضرائب العقارية مرة واحدة كل 5 سنوات وفى حالة كون العقار مستجدا او ادخل عليه تعديلات فيلتزم بتقدير اقرار نهاية ديسمبر من السنة التى تمت فيها التعديلات. 

ما هى عقوبة عدم تقديم الإقرار ؟

من 200 إلى 2000 جنيه.

ما هى الحالات التى لا يتم تقديم اقرارات ضريبية عنها ؟

لا يتم اقرارات عن الوحدات غير التامة بخلاف العقارات الحكومية.

هل المستأجر ملزم بتقديم اقرار ؟

المستأجر غير ملزم بتقديم إقرار.

كيف يتم الإقرار ممن يملك عدة وحدات فى عقار واحد ومن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار؟

من يملك عدة وحدات فى عقار واحد يسلم اقرار واحد مع استمارة لكل وحدة اما من يملك وحدة واحدة فيقدم اقرار عن الوحدة.

هل العقارات المقامة على ارض زراعية تخضع للضريبة العقارية ؟

نعم 

هل سيتم فرض ضريبة على الاراضى الفضاء ؟

لا يتم فرض ضريبة إلا إذا قام المكلف باستغلالها باى نوع من انواع الاستغلال سواء كانت ملحة بالمبانى أو مستقلة أو غير مسورة.

ما هو موقف العقارات التامة وغير مشغولة ؟

تخضع للضريبة طالما انها مكتملة للسكن حتى ولو ظلت خالية.

هل الضريبة على العقارات ضريبة جديدة ؟

ليست ضريبة جديدة فهى ضريبة مفروضة بالقانون 56 لسنة 1954 وكانت تسمى بالعوايد.

هذا المقال عليه 3 تعليقات

  1. د. خالد ادريس

    يتضمن القانون إعفاء لكل اسرة من الضريبة حتى (24000 جنيه) وذلك من القيمة الايجارية المقدرة للوحدات السكنية وذلك عن وحدة واحدة وهو ما يعنى ان كل العقارات التى لا تصل قيمتها حاليا فى السوق إلى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة تماما.

  2. د. خالد ادريس

    بالنسبة للشقق التى لم يتم تشطيبها ليس عليها ضريبة عقارية، أى الشقق التى ليس بها كهرباء أو مياه أو ارضية معدة للسكن.

  3. د. خالد ادريس

    تصل المدة السارية لتقديرات الضريبة على الوحدات الخاضعة الى خمس سنوات وبذلك تنتهى المدة الحالية فى ديسمبر المقبل2023، حيث إنها بدأت فى عام 2018، ويعاد بعدها التقدير مرة اخرى وقد حدد القانون نسبة 30% كحد اقصى لزيادة القيمة الايجارية للعقارات السكنية و45% لغير السكنية. ويمكن تقسيط الضريبة على قسطين متساويين، الاول من يناير حتى يونيو والثانى من يوليو حتى نهاية ديسمبر.

اترك رداً على د. خالد ادريس إلغاء الرد